蔡英文政府即將上任，住宅政策三箭射向「廣建只租不售社會住宅」，雖然，產官學對提供只租不售的社會住宅解決弱勢租屋需求都有高度共識，但對供給的手段與策略看法不一，尤其是產業界普遍認為提高供給就會立即衝擊房市，學術界建議以租稅手段逼使空屋釋出就能滿足租賃需求。

廣建社會住宅對房市會産生衝擊？空屋移轉真能滿足租賃需求？答案是：剛好相反！

    對於蔡英文的廣建社會住宅政策，產官學各界意見與主張可歸納為三類：

（一）產業界：很多建商擔心增加房市供給會對房市雪上加霜，因此有業者建議以蚊子館改建社會住宅。

（二）學術界：某些學習認為應以租稅手段逼空屋釋出，藉以移轉填補弱勢的租屋需求量，或利用租稅補貼政策，才不會浪費資源並排擠其他社會福利。

（三）政府決策單位：準內政部次長也是住宅政策主導者花敬群認為廣建20萬戶社會住宅，政府只會興辦12萬～14萬戶社會住宅，不足部份再由空屋移轉6～8萬戶，他認為台灣的空屋只要一成的數量移轉，就能達成目標。我們分別針對業者的擔憂丶學者的論述丶政府的政策，提出不同的看法。

廣建社會住宅中期抒解租賃需求丶長期穩定房市，對房市不會産生衝擊

    建商擔心廣建社會住宅，就會因供給過剩而衝擊房市的問題，根本不會存在，主要理由有三：

（一）社會住宅只租不售：它是針對都會租賃市場需求大於供給所提供的解決方案，對租賃市場有益，對交易市場無害。

（二）社會住宅興建分八年逐步完成：從尋地規劃丶發包營建丶完工分租，第一批最快三年，對租賃市場不會產生短期影響，對交易市場更不會産生短丶中期的衝擊。

（三）社會住宅中期舒解租賃市場，長期反而會穩定房市：社會住宅陸續興建完成後，租賃市場需求逐漸獲得抒解，中期健全租賃市場，長期對交易市場的投資性需求會減少，也相當逐步穩定房地產交易市場的供需。

    至於是否以各地方政府蚊子館改建為社會住宅的解決方案，應先確定：

 1、蚊子館的定義？2、數量多少？3、改建成本？若這三樣都不成問題，當然可以規劃納入政府尋地的考量範圍。若業者認為興建社會住宅是提高供給會衝擊房市，那改建蚊子館也是增加供給，同様也會衝擊房市，所以業者對立即衝擊房市的考量是多餘的。

空屋移轉政策若失當，將對房市產生衝擊，甚至引起房價崩盤

    部分學者主張以租稅手段引導空屋釋出，不須多蓋社會住宅浪費資源，這其實是一廂情願的想法。空屋若真能順利移轉，當然是件好事，但若政策操作失當，反而會對房市產生衝擊，甚至引起房價崩盤，主要理由有四：

（一）空屋持有者目的不同：空屋持有者大多目的在理財增值，他們本來就不在乎租金收入，所以租稅獎勵對他們無動於衷。

（二）空屋的地段面積不符真正需求：空屋大多是中大坪數，地段分散各處，對首要解決的弱勢需求毫無幫助，否則美河市政府分配到的中大坪數住宅就不會出租無門，淪落標售一途。

（三）逃漏稅問題嚴重，屋主不願曝光於政府的租屋平台：尢其是小坪數持有屋主不擔心房屋沒人租，最擔心的是查稅問題，這就是過去租屋平台失敗的主因，連租金補貼與租稅減免成效都很有限，難道政府還要重蹈覆轍？

（四）政府一旦大幅增加持有稅，空屋必流竄，房價必崩盤：政府一再避談空屋移轉的執行策略，表面上要採行租稅優惠方式，其實隠藏的玄機，就是要全面大幅提高非自住持有稅，企圖逼出空屋出租，若不成，就逼空屋流竄到交易市場，一擧讓房價跌到政府認定的合理價，達到去庫存的理想目的，而不租不賣的屋主，就等着房價跌，或等著被加稅，政府如意算盤，可謂一擧數得。李同榮提醒政府，若空屋移轉政策是以大幅提高持有稅為核心手段，尤其目前的政經情勢險峻，一旦加稅時機不對，政策失當，實務印證了錯誤，就會引發更多後遺症，不但空屋移轉失敗，且房價容易崩盤，交易量被打趴，稅收也遽減，成為三輸局面，屆時再回頭救市，為時已晚！

政府的廣建社會住宅政策，要積極與民間合作，才能省時省力的達成

    蔡英文政府的社會住宅政策是廣建12～14萬戶，不足部分由空屋移轉6～8萬戶補足。我們認為新政府的社會住宅政策存在有兩大疑慮：

（一）空屋移轉去庫存是理想，失敗率頗高：台灣空屋雖多，但穩定性高，一旦利用政策手段攪動它，就會大量流入交易市場，房市更會雪上加霜。且移轉空屋的執行難度很高，理由已詳述於前。

（二）廣建社會住宅不能單靠政府力量：若政府太相信自己的執事效能，要以銀行貸款4000億及自償方式完成興建社會住宅，不但耗費人力丶物力丶財力，當然會排擠其他公共建設與社會福利，政府不可不慎。政府應善用民間資金與資源，只需提供地上權土地，就可以不花半毛錢完成20萬戶的社會住宅，何樂不為？

空屋移轉社會住宅政策，若沒有執行綱領，就是「紙上談兵，學術論政」容易失敗！

    最後，我們呼籲蔡英文執政團隊，空屋移轉社會住宅政策，理論可行但執行難度高，政府要記取過去租屋平台失敗的教訓，若沒有詳盡細膩的執行綱領，就等於是「在紙上大談兵法，在鋼索上學術論政」。建請執政團隊不要等待520，請迅速回應：「如何順利讓空屋移轉租賃市場」？

    總而言之，廣建社會住宅不只是解決弱勢租屋的社會問題丶也是消除民怨的政治問題丶更是兌現政見的政府誠信問題，不管採取任何策略與手段，都要在八年內提供出20萬戶只租不售的社會住宅，讓年輕人與弱勢族群先租得起，住得起，再談買得起，這才是解決貧富對立與居住痛苦指數的治本政策。

吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長 李同榮 2016.05.16