十月十六日內政部正式開放民眾查詢不動產交易成交行情，這是台灣不動產交易透明化的重要旅程碑。而首天內政部網站就被迫不急待的民眾擠爆當機，顯見消費者對實價揭露交易透明化的熱烈期盼。但民眾真有能力從此揭開國王的新衣?從政府已經揭露中的交易數量與呈現出的揭露品質，我們發現不少缺失值得政府改善：

(一) 政府公布的數量與實際成交數量比例明顯偏低，影響資料判讀的正確性

以台北市而論，八月份移轉件數為3317件，但真正揭露的數量只有919件，占全部移轉件數只有28%，這樣的數量比例明顯偏低，讓人不襟懷疑篩選資料是否黑箱作業或是程式設計的資料庫出了問題，在整個資料庫的蒐集與篩選未準備好的狀況下，少數揭露的資訊不足以取信民眾當作買賣房屋的判斷與參考。至於當機後，政府應徹底追究真實原因，依專業人士根據當天內政部網站流量研判，除了當局未考慮流量與頻寬問題外，最重要引起當機的因素，根本就是前台主機與後台資料庫主機無法負荷所致，若是純粹頻寬問題，只要放寬頻寬就可迅速解決，事實上在內政部放寬頻寬後，除了查詢成交行情查詢的頁面仍然停擺以外，其他行政作業的頁面就恢復正常，可見頻寬雖是問題，但主機的無法負荷才是真正的原因。幸好經過二天的緊急處理，總算能讓民眾順利上網查詢。

(二) 政府已經公布的資料品質實在有待加強

在政府已經公布的資料中，明顯可看出諸多行情錯亂的物件到處夾雜，這不是資料庫稽核除錯的機制設計不健全，就是稽核的人員不夠專業。另外對揭露之比例，政府一定要重新研究一套機制，行政主管機關應走出市場多徵詢民間有經驗的業者，避免不必要的錯誤發生。
以過去數年來【台灣不動產交易中心】公開的成交行情公報為例，資料的篩選方式，除了異常的物件必須由熟悉市場的專業人士篩選與刪除以外，沒有異常的物件，盡量要達到100%的揭露比例，但為了顧及統計均價時的正確性，頂多是在做分析的時候，會去頭去尾3%，藉以確保資料分析的準確度，但假如揭露時，刻意去除掉頭尾的3%，就很容易漏失各區成交價之最高與最低價指標，譬如說台北市較稀有的豪宅，假如每坪超過兩百萬以上，就很容易被篩選刪除，這樣的揭露就有盲點，房價的真實性也會遭到質疑。

(三) 【租賃物件】屋主不透過仲介經紀即可不用登錄，這會是實價登錄的最大敗筆

總統選舉前執政黨因都會房價居高不下，民怨排山倒海，因此在匆促的修法過程中，並未考慮屋主只要不透過仲介經紀業就可不必登錄，這個後果造成打擊合法經紀業卻縱容非法業者協助屋主逃漏稅，合法房仲業的租賃業績迅速萎縮一半，這代表有一半以上的租賃成交物件是登錄作業的漏網之魚，租賃的實價登錄等於是虛有其表，準確度遭質疑。這樣惡法，無形中鼓勵民眾大剌剌的逃漏稅，而合法產業卻在這惡法中遭受無情打擊，屢次陳情，政府仍然沒有任何感受，難怪最近政府施政的滿意度屢創新低。

實價揭露讓成交資訊趨向透明化，但民眾真能揭開國王的新衣嗎?

實價揭露後，有人認為從此揭開國王的新衣，房價從此無法炒作，甚至會從此下跌反轉，也有人認為退潮後終於可以看清誰在裸泳。但事實可能不是如此，因為實價初期是去識別化，民眾無法判讀房價差異的理由，其中包括車位的登記方式，內涵與外加的區別就會影響房價，裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與景觀都是房價差異的重要因素，民眾還是要依賴專業的房仲經紀人員解讀分析甚至幫忙調查，而房仲人員對市場的精耕與專業度也要相對提升，才能發揮實價揭露後的專業效能與競爭優勢，市場的交易速度也會慢慢加快。但這一切都有賴政府揭露的數量比例與品質迅速改善與提升，否則反而誤導民眾做出錯誤的判斷，後果不堪設想。而實價登錄讓成交資訊趨向透明化，對不動產房價的穩定性有幫助，但無法期待房價就會因而下跌，因為房價漲跌因素很多，市場價格仍然決定在供需。我們非常贊成如李鴻源部長提出的「擴張都會」「人口疏移」以及「運輸費補貼」之治本之道，才能徹底解決都會房價問題。其實政府很多部門的主管都是相當優秀的管理人才，但無奈基層人員服務的心態不一，部份公務人員關心的是自己的升遷之路，懷著不做不錯的心態，也難怪不管產業的興衰。

實價揭露後，我們終於如學者所說，真正看清楚退潮後誰在裸泳：

(一)政府單位在裸泳~
因為我們看清楚他們沒有準備好，首日公開就大當機。

(二)看跌的專家在裸泳~
因為數字呈現出來的是奢侈稅課徵後一年間房價仍然在漲，而一向鼓吹不要看房子不要買房子的專家，又再次傷害首購族，平白看房價高漲而他們的自備款又縮水了。

(三)財政官員在裸泳~
因為他們運用錯誤的資料來源，說今年六月的房價比去年跌4%。明明台北市增值稅收萎縮35%，還說稅收在成長，企圖掩蓋奢侈稅失靈的窘境。

(四)漫天喊價的屋主或投機客在裸泳~
因為漫天喊價的屋主或投機客，終於看清自己開價太高，根本賣不出去，最後只好降價求售。

【實價登錄】與【去識別實價揭露】後，【實價揭露】與【資本利得課稅】的腳步應該不遠了!

成交資訊的公開對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才有解讀的能力。最後，還是會步上實價揭露的更透明時代，我們還是肯定實價登錄對資訊透明化的階段性任務之貢獻，但政府不應再欺騙民眾，刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真正企圖，而現在政府再三說實價登錄與稅絕對脫鉤，未來在談資本利得課稅時，民眾一定對政府失望到極點。未來這兩三年買賣房子的人，將會因土地公告現值的不斷調高接近市價，而付出高額的增值稅，這簡直就是不符合公平正義的實價課稅。誠實與認錯是我們從小學開始的基礎教育，但政府卻經常犯下欺瞞民眾的錯誤，而且一錯再錯，死不認錯，奢侈稅如此，證所稅也如此，短線治標不治本的政策，終究只有短線效果並導致長線遭殃的惡果，知錯再錯，這正是執政黨民調低落的主因。

【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 理事長李同榮】

本文刊載於10月19日UDN網站、鉅亨網網站