台灣不動產交易中心  總經理  李 同 榮  2011.03.21

大台北持續高漲的房價，讓執政黨感受到民怨升高的危機，因此匆促決定以課徵奢侈稅達到打擊炒房目的。然而在奢侈稅將立法之際，卻傳出立委以日本地震海嘯為由，主張暫緩奢侈稅課徵時程，這項打房立法的議題，猶如一場政商利益與民意的拔河賽，而在這場賽程背後，我們要嚴肅的提醒政府，『奢侈稅打房』應做好萬全準備，找出治本兼治標的根本解決方案，千萬不要盲目抄襲大陸短線打房的政策，否則必然會與大陸一樣，房價因短線打房政策所造成短期奏效卻長期失靈的窘境，最後，政府只好不斷的推出短線打房政策，越打越重而越打卻越無效，市場終將承受脫離自由機制的不良後果。

解析大台北區這波房價脫序的主因：『投資信心＋過剩資金』，解決房價問題，最終仍然要從『調解供需面』與『健全稅制杜絕炒作』著手
房價脫序高漲是事實，但我們的標題很明顯是定位在大台北區，因為大台北的人口集中、產業集中、資金集中、而土地稀有，無形中提供了房價的炒作環境與空間，中南部的房價除了近兩年才開始補漲以外，數年來幾乎原地踏步，就算它未來有炒作的空間，房價也會因供給過多與需求不足而回歸原點，政府一點也不用擔心。比較麻煩的是台北市的建地有限，在SARS後景氣回升加上政府作多，讓房價擺脫十年景氣不振的陰霾，雖然金融海嘯持續兩季房價下修12%，但受惠於台商資金與降低遺產稅資金雙向回流與兩岸ACFA預期房市利多的重重效應下，造成豪宅價格屢創新高，建商信心大增，勇於高價標售土地，因此，只要有好的地段就有超高的地價，只要有好的豪宅就有超高的房價，影響所及中古屋房價水漲船高。同時，都更獎勵的議題也助燃了老舊公寓的房價飆漲以及老舊社區的補漲效應，例如大同區二十年屋齡的均價二年內上升47%、萬華區二十年屋齡的均價二年內上升43％，這種現象形成預售與中古屋市場日日高漲的氣勢，短線炒作就在這種環境下吸收了市場過剩的資金。影響所及，預算有限的首購者這兩年開始大量移動至新北市，新北市也因為升格與三環三線政策利多激勵下，房價指數從金融海嘯後呈現V型上升趨勢，連土地供給量大的林口、三峽、淡水、新莊副都心的房價都屢創新高，眼看著整個大台北的房屋市場假性投資需求過多，房價已經超漲脫序，政府終於祭出奢侈稅打房，期望能在短期間奏效並迅速降低民怨，但我們憂心的是政府沒有一套有效的供需調解與健全稅制政策，打房效果可能只是曇花一現。


大陸近年來的『短線打房政策』等於『打小孩政策』，越打越重卻越打越不乖，我們的奢侈稅打房政策不能不引以為鑑
為了抑制房價飆漲，中國大陸國務院從2010年開始連續祭出好幾項短線打房政策，包括去年元月的「國十條」，四月的「新國十條」，九月的「國五條」，以及2011年元月的「新國八條」等等限購限貸與課稅的不同短線打房政策。主要目的就是要利用各種行政手段，達到抑制房價的最終目的。這些連續打房政策內容類分：（一）提高自備款成數：從國十條規定四成自備款提高到新國八條的六成，並且規定由第三套必須全額現金改為第二套需全額現金（二）提高貸款成本：要求放款利率必需超過基本利率1.1倍以上（三）限制購買戶數：房價過高的城市(新國八條中的24個城市)居民已有兩套房子的不得再購房，而非城市居民已擁有一套房的不得再購房。第四，提高相關稅收：短期出售房子者，依全額課稅5.5%，並且課徵交易價差之20%交易所得稅，而短期的界線由五年降至兩年。
根據中國人民銀行三月十六日公布「2011第一季儲戶問卷調查報告」指出，今年第一季近75%民眾普遍認為房價過高。儘管大陸官方已推出三波打房政策，但仍有63%民眾對政府調控房地產效果不樂觀。根據Wind資訊網統計，2007年與2008年中國房地產銷售總金額分別為2.9兆元人民幣與2.4兆元規模，到了2009年因為寬鬆信貸政策，房市銷售又快速成長到4.3兆元，暴增83％，各大開發商在今年前11個月的銷售同期比較也有30％以上的成長，使得房地產業內人士更普遍預估今年有望突破4.7兆元，再創歷史新高。大陸的打房政策已經如同打小孩政策，幾天乖幾天不乖，最後小孩乖不乖就要看大人臉色，小孩就會在不健康的環境成長，大陸的房價也是在不斷的打房政策下看政府的臉色忽上忽下，這種導果為因不從治本著手的短線政策，最終仍然無法有效的抑制房價，房市就會在不健康的環境下畸形發展。上海的房價從2003年一直起漲，2006~2008政府陸續調高存款準備率打房，08年因金融海嘯又放寬，包括兩年移轉課重稅改五年，09年上海房價上揚近50%，2010年國十條、新國十條、新國五條陸續出籠，五年移轉課重稅又改回兩年，但房價仍然上漲20%，於是今年初又有新國八條限購限貸更嚴厲政策，目前的現況很像我們台灣的市場，因為奢侈稅打房的不定因素，呈現量急縮七成以上而價卻不跌的急凍現象。

大台北房市要解決脫序問題，先解決造成脫序主因的影『五』 者～（一）『治標不治本的政策』（二）『長線土地的囤積』（三）『短線投機的炒房』（四）『利益掛勾的政商』（五）『得過且過的官場』
綜觀中國大陸房價的泡沫發展，其實與總體經濟具有因果關係，中國大陸推出一系列的嚴厲打房政策卻得不到預期效果，主要原因包括：經濟快速成長、人民幣升值緩慢造成超額的貨幣供給與通貨膨脹、流動資金過剩，投資管道受限、、、、、等因素造成資金流向房地產與股票等有效獲利的資產。假如我們無法去瞭解房價是『果』供需是『因』的道理，一昧的運用短線打房政策，就只能收取短線效果，卻無法長期有效抑制房價。這樣短視的政策炒作與短線的炒房投機客有何兩樣？我們難以理解，為甚麼大陸短線無效的打房政策，其前車之鑑卻值得我們政府盲目的抄襲？是不是執政黨只為選舉考量，只要短線奏效而無顧長線解決供需的治本策略（例如：徹底健全房地產課稅制度），所以才會在奢侈稅沒有經過審慎研究配套與徹底檢討稅制的缺失前就匆促送進立法院，這項立法必然會引發朝野不同見解與爭議，同時，我們也在這場奢侈稅立法的拔河賽中，不難發現大台北房市脫序的真正影『五』者～（一）『治標不治本的政策』（二）『長線土地的囤積』（三）『短線投機的炒房』（四）『利益掛勾的政商』（五）『得過且過的官場』。